新华财经上海7月2日电（谈瑞）2026年上半年，上海楼市走出了一轮持续的修复行情，新房、二手房成交均较近年同期显著活跃，市场流动性明显改善，尤其是二手房市场淡季不淡，有行业人士直呼“近半年是近五年上海二手市场最好的半年”。综合多家行业机构研判，今年下半年上海楼市或将遵循“淡季蓄力、旺季修复”节奏，市场筑底企稳根基稳固。

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新房成交更趋活跃

上半年上海新房市场的交易规模稳步上行，回暖态势清晰。数据显示，上半年上海新房累计成交8.48万套，对比2025年同期的7.39万套上涨了约14.7%，整体成交盘面持续扩容。单月表现上，6月单月成交17719套，成为2025年以来的月度成交次高点（仅次于2025年12月），月末翘尾效应拉动阶段性走量。

从供应端来看，据行业机构统计，上半年上海合计发放160张商品房预售许可证，共推出了14051套新房。区域分布上，浦东以37张预证领跑，杨浦、嘉定、青浦紧随其后。与此同时，上海新房的价格上限持续刷新，中海云锦华庭（20.6万元／平方米）、陆家嘴太古源源邸（19.2万元／平方米）、新弘北京道（18.8万元／平方米）位列上半年新房单价前三。

亮眼的整体成交背后，新房市场内部结构性分化愈发突出。“10万+（单价超过10万元／平方米）”项目的去化节奏有所放缓，刚需、刚改房源行情则持续升温。

在普睿数智董事长、克而瑞集团联席董事长丁祖昱看来，“2026年3-5月上海单价‘10万+’高端住宅市场整体热度不及预期。”其表示，尽管仍有不少项目获得热销，如澐启滨江、绿城潮鸣外滩、翡雲悦府、前滩元境等项目依然表现强劲，但从月度供需看，高端市场呈现开盘去化率缓慢抬升、修复动能偏弱的特征。与之相对应的，千万级二手房成交逐渐攀升，产生“分流”效应。

“刚需、刚改房源成交行情回暖，改善型买家入市趋势愈发清晰。”上海中原地产认为，上海新房市场在下半年将维持整体盘面的平稳运行；第四、五批次宅地土拍热度明显升温，也印证了房企对下半年上海楼市走向的积极预期。

二手房淡季不淡

“近半年可能是近五年上海最好的半年。”对于二手房市场，有行业人士如是感叹。

据上海市房地产交易中心披露的网签数据，2026年上半年上海二手房累计网签成交147287套，创下2022年以来五年同期最高成交纪录，相比2025年上半年增长约13%。

从月度节奏来看，除2月受春节假期影响成交回落至11315套外，其余五个月成交均稳定突破22000套，市场流动性持续改善。拉长周期对比，2022年至2026年这五年间的上半年二手房成交套数依次为56771套、95082套、108876套、130106套、147287套，修复趋势较为连贯。

除成交总量走高外，成交总价段结构也在持续向上迁移，市场从刚需独撑渐趋转向刚需、刚改、改善同步发力。前述行业人士表示，“如果说今年‘小阳春’主要靠低总价走量，那后面的几个月成交价段正在向上迁移，具体表现在300万元-400万元刚改、700万元-1000万元改善占比的显著提升。”

6月头部中介监测数据显示，300万元-400万元总价段房源成交占比升至16.32%，700万元-1000万元房源占比达5.59%，相较1月均实现明显提升。

对此，中指研究院分析，经过数年深度调整，小户型刚需房源价格回落至合理区间，居住与地段价值凸显，筑牢市场成交基本盘。同时，城市更新工程持续落地，大量业主产生“卖旧买新”置换诉求，带动改善客群集中入市；租赁市场持续回暖，自3月起上海住宅租金连续多月环比上涨，租金收益率修复，强化住宅资产底层价值，进一步降低了购房者观望情绪。

淡季蓄力休整 “金九银十”可期

综合房企、中介以及第三方研究机构多方观点，今年下半年上海楼市预计将呈现“淡季蓄力、旺季修复”的运行主线，市场筑底企稳的基础较为扎实。

短期来看，7至8月将迎来传统的置业淡季，季节性降温难以避免，但市场内在支撑动能并未衰减。徐汇某片区资深经纪人认为，若淡季上海二手房月成交能够守住2万套关口，则全年楼市企稳格局将彻底夯实，市场购房信心将得到进一步提振。

58安居客研究院院长张波也对后市持乐观判断，其认为7月至8月市场会进入常规淡季，但等到9月至10月传统置业窗口到来，叠加政策及年末置换需求集中释放，“金九银十”行情大概率重回回暖通道。

张波分析，多个中长期多重积极因素将支撑“金九银十”行情兑现：一是城市更新持续落地，持续激活“卖旧买新”置换链条；二是信贷、限购等稳市政策维持友好环境；三是下半年新房高品质房源供应增多，叠加房企优惠促销增多，也会带动更多需求释放。

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